Bebauungsplan Wohnsiedlung Hohenbuschei

Nein. Es ist keine Baugenehmigung für einen Rückbau erforderlich.

Das Team Hohenbuschei bietet an, Umgestaltungsvorschläge zu prüfen, bevor sie umgesetzt werden.

Am einfachsten ist es, wenn Sie den Bereich, den Sie umgestalten wollen, fotografieren und das Foto digital an das Team Hohenbuschei ( hohenbuschei@stadtdo.de ) schicken. Fügen Sie dazu eine Skizze bei, welche Maßnahmen Sie umsetzen wollen. Wichtig ist, dass Sie Maße angeben, z.B. Länge und Breite des geplanten Pflanzbeetes.

So können Sie sicher sein, dass die Maßnahmen, die Sie umsetzen möchten, dazu führen, dass Ihr Grundstück den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht.

Am einfachsten ist es, wenn Sie den Bereich, den Sie umgestalten wollen, fotografieren und das Foto digital an das Team Hohenbuschei ( hohenbuschei@stadtdo.de ) schicken. Fügen Sie dazu eine Skizze bei, welche Maßnahmen Sie umsetzen wollen. Wichtig ist, dass Sie Maße angeben, z.B. Länge und Breite des geplanten Pflanzbeetes. Sie können auch Varianten einreichen.

Das Team Hohenbuschei prüft Ihre Vorschläge und gibt Ihnen eine Rückmeldung.

Die Politik und die Verwaltung werden nach Ablauf der Frist entscheiden, wie mit den Grundstücken verfahren wird, die nicht den Bebauungsplanfestsetzungen entsprechen und die nicht freiwillig umgestaltet worden sind.

Es ist möglich, dass für diese Grundstücke ein Anhörungsverfahren erfolgen wird, bei dem der Rückbau angeordnet wird. Dabei können auch Bußgelder verhängt werden. Bis April 2027 werden jedoch noch keine Bußgelder verhängt.

Nein.

Damit Sie den Stellplatz gut anfahren können, ist eine Gehwegabsenkung, auch Grundstückszufahrt genannt, notwendig. Diese beantragen Sie beim Tiefbauamt. Das Tiefbauamt, das prüft, ob eine Gehwegabsenkung möglich ist, prüft nicht, ob der Stellplatz, den Sie erreichbar machen möchten, auch planungsrechtlich zulässig ist! Inwiefern ein Stellplatz zulässig ist, prüft die Baugenehmigungsbehörde beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt.

Im Wohngebiet Hohenbuschei sind Stellplätze in Garagen oder Carports überwiegend seitlich neben dem Wohnhaus (innerhalb des Baufensters) und im Abstand von mindestens 5 Metern zur erschließenden Straße zulässig. Die Zufahrt zu diesen überdachten Stellplätzen (Carports und Garagen) darf ebenfalls als Stellplatz genutzt werden.

Darüber hinaus sind Stellplätze nicht zulässig.

Im Team Hohenbuschei arbeiten verschiedene Mitarbeitende aus unterschiedlichen Abteilungen. Je nach Arbeitsaufkommen kommt es zu wechselnden Sachbearbeitenden. An erster Stelle steht die möglichst zeitnahe Rückmeldung an die Anfragenden. Wir bemühen uns, innerhalb von 14 Tagen die eingehenden Emails zu beantworten. Besonders zu Ferienzeiten ist dies nicht immer möglich.

Durch die fortlaufende Ergänzung der Internetseite werden häufig aufkommende Fragen für alle Interessierten beantwortet.

Das Team Hohenbuschei bemüht sich, innerhalb von 14 Tagen die eingehenden Emails zu beantworten. Besonders zu Ferienzeiten ist dies nicht immer möglich.

Eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 bedeutet, dass 40% des jeweiligen Baugrundstücks überbaut werden dürfen. Die GRZ basiert auf der Baunutzungsverordnung, die während der Aufstellung des Bauungsplans gültig war. Sie ist an konkrete Gebiete innerhalb eines Bebauungsplans gebunden und kann sich je nach Lage unterscheiden. In Hohenbuschei ist die Grundflächenzahl südlich der Hohenbuschei Allee niedriger als in den übrigen Gebieten. Die Grundflächenzahl wird im Verhältnis zum Baugrundstück gemessen und ist als Anteilswert – z. B. 0,4 – angegeben. Die GRZ setzt sich nach der hier anzuwendenden Baunutzungsverordnung von 1990 aus zwei Teilen zusammen: Die GRZ I und die GRZ II.

Die GRZ I umfasst die Fläche des Wohnhauses, sowie dazugehöriger Terrassenflächen am Haus. Die GRZ II erfasst darüber hinaus die Flächen von weiteren befestigten Flächen, wie beispielsweise Garagen, Stellplätzen, Zuwegungen, Stellflächen für Abfallbehälter und Fahrräder sowie sonstigen Nebenanlagen wie beispielsweise Gartenhäusern oder fest mit dem Grundstück verbundene Pools.

Die zulässige GRZ II errechnet sich aus der zulässigen GRZ I und darf diese in der Regel um 50% überschreiten. Bei einer GRZ I von 0,4 dürfen somit alle befestigten Flächen zusammen (einschließlich des Gebäudes und der Garage) 60% des Grundstückes betragen. Analog hierzu dürfen bei einer GRZ I von 0,3 alle befestigten Flächen zusammen (einschließlich des Gebäudes und der Garage) 45% des Grundstückes betragen.

Im Umkehrschluss heißt dies, dass entsprechend der GRZ-Beispiele 40% bzw. 55% des Grundstückes zu begrünen ist. Als Begrünungsfläche zählen alle bepflanzten Flächen mit Stauden, Sommerblumen, Gräsern, Bäumen, Sträuchern und Rasen/Wiese. Diese Pflanzungen müssen einen unmittelbaren Bodenkontakt haben, damit Niederschlagswasser uneingeschränkt versickern kann. Auch Kiesschüttungen oder Flächen mit Rasengittersteinen werden vollständig als versiegelte Fläche angerechnet. Genauere Informationen enthält der Abschnitt zur Gestaltung der privaten nicht bebauten Flächen.

Wesentlich bei der Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) II sind Nebenanlagen (das sind insbesondere Gartenhäuser und Abstellräume, s. Abschnitt Nebenanlagen), insbesondere solche, für die keine Bauanträge erforderlich sind und die einfach errichtet werden können. Daher ist vor ihrer Errichtung immer zu prüfen, wie groß die Summe aller versiegelten Flächen insgesamt auf dem jeweiligen Grundstück ist. Sie dürfen nicht errichtet werden, wenn die Gesamtsumme der versiegelten Flächen dadurch überschritten würde.

Neben der Grundflächenzahl steuert die überbaubare Grundstücksfläche, auch Baufenster genannt, die Versiegelung der Grundstücke. Die blauen Linien im Bauungsplan grenzen den Bereich räumlich ein, in dem sich das Hauptgebäude und größere Nebenanlagen befinden müssen.

Beide Festsetzungen (Grundflächenzahl und Baufenster) wirken zusammen und sind beide einzuhalten. Es kann also vorkommen, dass ein Baufenster aufgrund einer geringen GRZ nicht vollständig ausgeschöpft werden kann.

Folgende Kriterien bestimmen grundsätzlich die Zulässigkeit von Stellplätzen im Wohngebiet Hohenbuschei. Ausnahme stellen die Straßenzüge Wiesenpieperweg, Schafstelzenweg, Rohrsängerweg und nördlich der Hohenbuscheiallee (WA 8) dar. Dort gelten andere Vorgaben (s. weiter unten und Informationsflyer oben).

• Carports und Garagen sind innerhalb des Baufensters seitlich neben dem Wohngebäude zu errichten. Stellplätze sind ausschließlich seitlich des Wohngebäudes mit einem Mindestabstand von fünf Metern zur erschließenden Straße zulässig.

• Die Stellplätze/Garagen/Carports dürfen erst im Anschluss an eine Zufahrt von fünf Metern angelegt werden. Die fünf Meter lange Zufahrt kann als Stellplatz genutzt werden.

• Die Anzahl der zulässigen Stellplätze wird nur durch die zulässige versiegelte Fläche auf dem jeweiligen Grundstück begrenzt – mit Ausnahme der Straßenzüge Wiesenpieperweg, Schafstelzenweg, Rohrsängerweg und nördlich der Hohenbuscheiallee (WA 8). Solange die festgesetzte GRZ II (s. oben: Versiegelungsgrad der Grundstücke) für das gesamte Grundstück nicht überschritten wird, darf auch ein zweiter oder dritter Stellplatz einschließlich Zufahrt errichtet werden.

• Im Falle von Eckgrundstücken sind Stellplätze außerdem seitlich mit einem ein Meter breiten Pflanzstreifen einzugrünen.

• Garagen sind keine Kellerersatzräume. Nach der Begriffsbestimmung § 2 Abs. 8 Bauo NRW sind Garagen Gebäude zum Abstellen von Kraftfahrzeugen und/oder Fahrrädern.

Nachfolgend werden die zulässigen und unzulässigen Stellplatzvarianten bildlich erklärt.

Im WA 8 (Wiesenpieperweg, Schafstelzenweg, Rohrsängerweg und nördlich der Hohenbuscheiallee) sind die Stellplätze lagegenau festgesetzt. Das bedeutet, dass die Carports und Stellplätze nur an den jeweils zeichnerisch festgesetzten Stellen (an einer bestimmten Seite des jeweiligen Gebäudes) errichtet werden dürfen. Garagen sind dort nicht zulässig.

Hintergrund der Festsetzung: Im WA 8 (Wiesenpieperweg, Schafstelzenweg, Rohrsängerweg und nördlich der Hohenbuscheiallee) wurde eine erhöhte GRZ (s. oben: Versiegelungsgrad der Grundstücke) festgesetzt, die es ermöglicht, die Grundstücke großflächiger zu bebauen. Ein grünes Erscheinungsbild zur Straße soll aber weiterhin gewährleistet werden. Daher sind die Stellplätze lagegenau festgesetzt worden.

• Stellplatz/Garage/Carport (grau markiert) ist fünf Meter von der erschließenden Straße entfernt.

• Zufahrt zum Stellplatz, der mindestens fünf Meter lang ist, darf ebenfalls beparkt werden.

• Wegen des Eckgrundstückes wurde seitlich eine einen Meter breite Hecke gepflanzt.

Der rot markierte Stellplatz ist nicht zulässig, da

• er sich nicht innerhalb des Baufensters befindet.

• er sich nicht innerhalb des Bauwichs befindet.

• er nicht fünf Meter von der erschließenden Straße abgerückt ist.

• Stellplatz/Garage/Carport (grau markiert) ist fünf Meter von der erschließenden Straße entfernt.

• Zweite*r Stellplatz/Garage/Carport ist ebenfalls fünf Meter von der erschließenden Straße entfernt.

• Zufahrt zu beiden Stellplätzen darf ebenfalls beparkt werden.

• Wichtig! Nur zulässig, wenn die festgesetzte GRZ II (s. oben: Versiegelungsgrad der Grundstücke) auf dem gesamten Grundstückeingehalten wird.

Der rot markierte Stellplatz ist unzulässig, da

• er sich nicht vollständig innerhalb des Baufensters befindet.

• er nicht fünf Meter Abstand zur erschließenden Straße einhält.

• Alle Stellplätze/Garagen/Carports (grau markiert) sind fünf Meter von der erschließenden Straße entfernt.

• Die Zufahrten zu allen Stellplätzen sind mindestens fünf Meter lang und dürfen ebenfalls beparkt werden.

• Wegen des Eckgrundstückes wurde seitlich eine einen Meter breite Hecke gepflanzt.

• Wichtig! Nur zulässig, wenn die festgesetzte GRZ II (s. oben: Versiegelungsgrad der Grundstücke) auf dem gesamten Grundstück eingehalten wird.

Die rot markierten Stellplätze sind nicht zulässig, da

• sie sich nicht innerhalb des Baufensters befinden.

• sie sich nicht innerhalb des Bauwichs befinden.

• sie nicht fünf Meter von der erschließenden Straße abgerückt sind.

Die rot markierten Stellplätze sind nicht zulässig, da

• sie nicht fünf Meter von der erschließenden Straße abgerückt sind.

Kleinere Nebenanlagen wie Fahrrad- oder Müllboxen, teilweise auch kleinere Gartenhütten, dürfen zumeist frei auf dem eigenen Grundstück platziert werden.

Im Bereich Wiesenpieperweg, Schafstelzenweg, Rohrsängerweg dürfen kleinere Nebenanlagen nur innerhalb der mit NA bezeichneten Flächen liegen.

Nebenanlagen sind zur Grundstücksgrenze einzugrünen. Daher ist ein 1m breiter Abstand zur Grundstücksgrenze einzuhalten. Dieser ist zu begrünen.

Sofern Müllbehälter außerhalb des Gebäudes aufgestellt werden, sind diese Bereiche ebenfalls einzugrünen.

Dafür kommen eine Hecke oder ein begrüntes Rankgerüst in Frage. Die muss eine dauerhafte Eingrünung sicherstellen. Für ein harmonisches Straßenbild muss die Begrünung zum öffentlichen Raum orientiert sein.

Wenn die Müllbehälter mit Metall oder Holz im Vorgarten eingehaust werden, ist dieser Bereich zur Straße einzugrünen. Dafür ist ein mind. 50cm breiter Abstand zur öffentlichen Straße einzuhalten. Dieser Abstand muss bepflanzt werden.

Das gilt auch für eine teilgeschlossene Einhausung z.B. mit einer Gabione (Steinkorb oder Drahtschotterkasten). Auch diese ist dauerhaft zur öffentlichen Straße einzugrünen.

Im gesamten Wohngebiet Hohenbuschei sind Aufschüttungen und Abgrabungen nur bis zu 30 cm zulässig.

Im bewegten Gelände sind die Außenbereiche insbesondere im Bereich der Grundstücksgrenzen sensibel zu gestalten. Im Wohngebiet Hohenbuschei sind überwiegend nur geringe Höhenunterschiede zu überwinden. Trotzdem kann es durch die jeweilige Gestaltung des Grundstücks nötig sein, Höhenunterschiede abzufangen.

Bei geringen Höhenunterschieden können schon kleinere Abgrabungen und Aufschüttungen ausreichen, die sich gut in die Gartengestaltung einbinden lassen.

Stützmauern sind nur im Einzelfall zulässig, um ein Geländegefälle abzustützen und kleinere Bereiche wie Zuwegungen zum Haus oder Terrassenbereiche eben anzulegen. Sind Stützmauern unumgänglich, sind diese zu begrünen und dürfen 30 cm nicht überschreiten.

Grundsätzlich sind Geländeunterschiede der Privatgärten zu angrenzenden öffentlichen Flächen mit begrünten Böschungen zu gestalten.

Werden natürliche Materialien für Stützmauern verwendet, können diese ein bedeutendes gestalterisches Element auf der Grundstücksfläche sein und gleichzeitig Lebensraum für Tiere und Pflanzen bieten!

Die Außenwirkung eines Grundstücks wird nicht nur durch das Haus und die Garage bestimmt. Zum Erscheinungsbild tragen auch der Garten und die Gestaltung der Grundstücksgrenze bei.

Ein Wechselspiel unterschiedlichster Zäune wirkt sehr unruhig und kann den Gesamteindruck eines Wohnquartiers stören. Um den öffentlichen Raum zu gliedern und für einen offenen und harmonischen Charakter der Siedlung, trifft der Bebauungsplan Festsetzungen zu Begrünung und Eingrünung der privaten Grundstücke sowie zur Zulässigkeit von Zäunen.

Hecken frieden Gärten homogen gegenüber öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Fußwegen ein. Der Bebauungsplan erlaubt ausschließlich Laubholzschnitthecken für Einfriedungen zu privaten und öffentlichen Straßen sowie zu öffentlichen Grünflächen. Die Hecke darf nicht höher als 2,00 m sein.

Um dem Bedürfnis nach Sicherheit gerecht zu werden, sind zusätzlich Zäune auf der Innenseite der Hecke zugelassen. Sie dürfen nicht höher sein als 1,80 m und sind nur transparent gestaltet zulässig. Dazu zählen Maschendraht und Stabgitterzäune.

Zaun und Hecke müssen einen Abstand von 50 cm zur öffentlichen Fläche einhalten.

Für eine angemessene Grünwirkung dürfen die Zäune die Hecken nicht dauerhaft überragen.

Ergänzende Zäune sollen von "außen" nicht sichtbar sein.

Sichtschutzstreifen in Stabgitterzäunen sind nicht zulässig und verhindern das Durchwachsen des Zaunes.

Der Abstand von einem Meter zwischen Grundstücksgrenze und Nebenanlage ist mit einer Hecke einzugrünen.

Alle Flächen, die nicht versiegelt werden dürfen (vgl. zulässige Grundflächenzahl), sind gärtnerisch anzulegen. Das bedeutet, dass diese Flächen zu bepflanzen sind und eine Versickerung möglich ist (kein Vlies im Untergrund).

Die Art der Grüngestaltung, ob der Garten vorwiegend als Rasen oder Wiese, mit einem Nutzgarten oder/ und Staudenbeeten angelegt wird oder ob Sträucher und Bäume gepflanzt werden, obliegt den Bewohnenden. Entscheidend ist, dass die Flächen bepflanzt werden und nicht geschottert.

Zu beachten ist auch, dass Wege im Garten und kleine Terrassenflächen sowie jegliche geschotterten Flächen zur versiegelten Fläche zählen (s. Erläuterungen zu Grundflächenzahl), auch wenn sie Teil der Gartengestaltung sind. Das bedeutet, dass Sie auch bei der Gartengestaltung Ihres gesamten Grundstücks die zulässige zu versiegende Fläche beachten müssen. Viele Gartengestaltungen beziehen dekorative Elemente aus Keramik, Stein, Metall oder Holz mit ein. Sofern diese lediglich einen punktuellen Akzent in der Gestaltung setzen, spricht nichts dagegen. Wichtig ist, dass die Bepflanzung das Erscheinungsbild bestimmt.

Neben den Vorgaben zur Einfriedung müssen außerdem die notwendigen Abstände des Nachbarschaftsrechts zu Pflanzung von Bäumen und Sträuchern beachtet werden.