Büromarkt in Bewegung

In ehemaligen Leerständen in der City sind heute oder schon bald Büros beheimatet, etliche alte Büros wurden modernisiert. In der City zu arbeiten ist attraktiv. Die Vorteile liegen auf der Hand: gute Erreichbarkeit, zentral gelegen, bestens ans Verkehrsnetz angebunden. Das gefällt Besuchenden ebenso wie Mitarbeitenden. Für die Pausenzeiten gibt es rundherum Angebote, die viel Abwechslung bieten. Und so bereichern die Büros wiederum die City selbst. Weil die Menschen, die dort arbeiten, in der City unterwegs sind, in Pausen oder auf dem Weg zu Terminen, weil sie in der Stadt essen gehen und Einkäufe zwischendurch oder nach Feierabend erledigen.

2024/2025 gab und gibt es weitere bedeutende Anmietungen oder Vertragsabschlüsse im Stadtkern: Die Technische Universität zieht an den Hansaplatz 1, die Deutsche Bahn mietet sich im Königwall 22 ein, die Thalia-Unternehmenszentrale mit mehr als 500 Mitarbeitenden residiert ab 2028 im ehemaligen Bundesbankgebäude am Hiltropwall 16. Und ein wirklich wichtiger Faktor ist: die Stadtverwaltung selbst.

Dortmund wächst – im Gegensatz zu vielen anderen Ruhrgebietsstädten. Und wenn die Bevölkerung wächst, wächst auch die Verwaltung. Zudem übertragen Bund und Land neue Aufgaben an die Kommunen, Ämter entwickeln sich weiter und ordnen sich neu, mehr Mitarbeitende werden benötigt. Von 2015 bis 2023 hat sich die Zahl der Beschäftigten der Stadt Dortmund um etwa ein Drittel erhöht.

Die kurz- und mittelfristigen Lösungen für diesen Platzbedarf lösen häufige Umzugsrochaden aus. Eine Mischung aus Ankäufen und Anmietungen, Renovierungen und Neubauten deckt den Flächenbedarf. Angesichts gestiegener Baukosten und fehlender Freiflächen setzt die Stadt zunehmend auf Nutzungen im Bestand. „Selbst zu bauen ist momentan sehr teuer. Deshalb lohnt sich der Neubau nur für Spezialimmobilien wie Schulen und Feuerwehr, nicht für Büros“, sagt Dr. Felix Nolte, der den zuständigen Fachbereich Liegenschaften leitet. Mehr als hundert Mitarbeitende kümmern sich dort um das kommunale Immobilienmanagement.

Auf 68 Bürostandorte im Stadtgebiet verteilt sich die Verwaltung der Stadt Dortmund – die weitaus größte Zahl von ihnen liegt mit 40 Standorten in der City. Darunter sind viele kleinere Einheiten. Der deutlich überwiegende Teil der Verwaltung arbeitet zusammen in großen Bürogebäuden. Bereits mehr als die Hälfte der Flächen befindet sich im Eigentum der Stadt. Erst kürzlich erwarb die Stadt Dortmund noch zwei Immobilien: ein Bürogebäude am Heiligen Weg und die bisherige Hauptverwaltung der BIG-Versicherung am Dortmunder U mit 17.600 Quadratmetern Bürofläche.

Das Eigentumsverhältnis sah früher anders aus. 2016 befand sich im City-Bereich nur rund ein Drittel der städtischen Büroflächen im Eigentum der Stadt – momentan sind es circa 55 Prozent. Eigener Bestand an Büroimmobilien war und ist zumeist die günstigste Variante. Aber: „Kaufen ist längst nicht mehr die Regel – dem Markt geschuldet“, wie Felix Nolte betont: „Unsere Strategie hat sich nicht geändert. Wir sind lieber im Eigentum als in der Miete. Allerdings gab es kaum Objekte zu kaufen.“ Bieten sich beide Optionen, hat die wirtschaftliche Perspektive absoluten Vorrang bei der Frage, ob mieten oder kaufen. „Tatsächlich“, so Nolte weiter, „nutzen wir dafür ein sehr ausgeklügeltes Rechentool mit vielen Parametern.“ Der Fachbereich Liegenschaften beobachtet den Markt, auf dem viel Bewegung ist, und prüft immer neue Optionen.

Unter Beobachtung stehen auch die laufenden Mietverträge: Regelmäßig laufen alte Verträge aus – und auch sie müssen daraufhin geprüft werden, ob sie verlängert werden sollen.

Das Ordnungsamt soll an einem Standort zentralisiert werden. Hierfür hat die Stadt bereits im vergangenen Jahr knapp 10.000 Quadratmeter des ehemaligen Postbank-Gebäudes „The Yellow“ am Hiltropwall 4–12 angemietet. Im Juni hat sie ihren Mietvertrag mit der Eigentümerin CLS Holdings plc für das Objekt zusätzlich um rund 3.850 Quadratmeter erweitert.

Der Wunsch nach einem Technischen Rathaus in einem einzigen Gebäude hingegen war unerfüllbar; keine Immobilie war groß genug. Darum verteilt sich dieser Bereich auf ein Ensemble aus angemieteten Gebäuden. Eine Patchwork-Lösung, die aber gut passt: Im E.ON-Tower stehen 18.670 Quadratmeter Büroflächen unter anderem für das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt zur Verfügung. Im benachbarten IWO-Hochhaus sind auf 13.565 Büro-Quadratmetern bereits einige technische Abteilungen wie zum Beispiel das Tiefbauamt untergebracht.

Die Neu- und Umnutzungen als Büroflächen oder die Umzüge haben einen weiteren Vorteil: Sie regen Modernisierungen an. Dies führt nicht nur zu vielen Aufträgen beim Bauhandwerk, sondern wertet die City auf. Damit das „Umzugskarussell“ nicht plötzlich ins Stocken kommt, braucht es auf dem Büromarkt immer einen moderaten Grund-Leerstand. In ganz Dortmund lag dieser 2024 bei 4,7 Prozent – eine gute Voraussetzung also für Bewegung.

Aktuell arbeiten – inklusive der Mitarbeitenden des Jobcenters – rund 12.500 Beschäftigte bei der Stadt Dortmund. Homeoffice, mobiles Arbeiten, Desksharing und die Digitalisierung haben zwar nicht zu dauerhaft weniger Büroflächenbedarf geführt, weil gleichzeitig die Aufgaben in der Verwaltung gewachsen und vielfältiger geworden sind. Die Aufteilung der Büros ändert sich jedoch und die Nutzung der Arbeitsplätze wird so effizient wie möglich organisiert. Etwa 8.500 Mitarbeitende haben noch einen eigenen Schreibtischarbeitsplatz für sich allein.

Digitalisierung und KI verändern die Arbeitswelt. Arbeitsplätze sind im Wandel – und mit ihnen die Anforderungen an Büroflächen. Flexibilität, Beobachtung und gründliche Analyse des Immobilienmarktes zahlen sich aus.