Haus für Haus wird die City stärker

Wie viele und was für Gebäude stehen eigentlich innerhalb des Wallrings? Wem gehören sie? Wie werden sie genutzt und in welchem Zustand sind sie? Fragen wie diese lassen sich nicht vom Schreibtisch aus beantworten. Stattdessen rücken Stadt- und Raumplaner*innen aus – und betrachten Straßenzug für Straßenzug, analysieren Block für Block, Gebäude für Gebäude. Im Fachjargon nennt sich dieses Vorgehen „Vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 BauGB“, und es umfasst zusätzlich große Befragungen und eine breite Öffentlichkeitsbeteiligung.

Die Untersuchung ist die vorgeschriebene Basis für die Entscheidung über eine mögliche städtebauliche Sanierungsmaßnahme in der City oder in Teilbereichen der City. Dieses Instrument aus dem Baugesetzbuch schafft ein vorübergehendes Sonderrecht mit zusätzlichen Chancen und Pflichten für Eigentümer* innen. Es wird nur eingesetzt, wenn die Untersuchung sogenannte städtebauliche Missstände zeigt. Vorbereitende Untersuchungen sind grundsätzlich ergebnisoffen.

„Mit der Untersuchung haben wir die S.T.E.R.N. GmbH beauftragt“, erläutert Sebastian Kröger, Leiter des Dortmunder Amts für Stadterneuerung. Denn die aufwendige, personalintensive Erfassung könnte das Amt allein nicht stemmen. Kein Wunder: Das Untersuchungsgebiet ist fast 100 Hektar groß und dicht bebaut. Zahlreiche Einzelhandelsbetriebe, Dienstleistungsunternehmen, Kultureinrichtungen und Gastronomiebetriebe sind darin zu finden. Wohnen hingegen spielt in der City eine untergeordnete Rolle – lediglich 5.300 Einwohner*innen weist die Statistik hier aus.

Das könnte sich in Zukunft ändern – Potenzial dafür gibt es aus Sicht von Kröger auf jeden Fall. „In vielen Obergeschossen finden wir Leerstände, die beim Bummel durch die Einkaufsstraßen gar nicht auffallen“, sagt er. Für eine langfristig lebendige Innenstadt könnte in einigen Gebäuden das Wohnen wieder mehr Raum einnehmen. Das würde zum Beispiel sinkende Mieten für Erdgeschosse ermöglichen, damit das Angebot darin wieder lokaler und abwechslungsreicher werden kann. Die Vermietung leerstehender Obergeschosse für Wohnungen oder Dienstleistungen könnte dies teilweise auffangen.

Neben nüchternen Zahlen spielen architektonische Qualitäten eine wichtige Rolle bei der Untersuchung. „Die Legende, die komplette Dortmunder Innenstadt sei im Zweiten Weltkrieg dem Erdboden gleichgemacht worden, stimmt so nicht“, erläutert Kröger. Rund 80 Prozent der Gebäude wurden zerstört. Die verbliebenen 20 Prozent aus Gründerzeitjahren oder noch älter weisen zum Teil wertvolle Besonderheiten auf: Schmuck-Fassaden mit kunstvollem Stuck, Jugendstil-Ornamente oder wunderschöne Treppenhäuser. Kröger: „Deutlich wird das zum Beispiel an der Krüger-Passage, die der Eigentümer aufwendig saniert hat.“ Wer den Blick in der City hebt, der wird auch an anderen Gebäuden Erstaunliches entdecken: zum Beispiel eine schmuckvolle Gründerzeitfassade in den Obergeschossen über dem Geschäft der Kosmetikkette Rituals am Westenhellweg 22. Oder über dem Churros-Geschäft am Westenhellweg 83. Oder im Brückviertel an der Hansastraße 26/28, einem Gebäude mit einigen Arztpraxen.

Was mit solchen Schätzen passiert, hängt ab von deren Eigentümer*innen. „Der Kontakt zu den Eigentümer*innen ist unerlässlich für unsere Handlungsfähigkeit“, sagt Kröger. Die besten Partner*innen, um die Dortmunder Innenstadt zu gestalten, seien nicht nur inhabergeführte Traditions- oder Familienunternehmen, sondern auch Investor*innen mit Haltung und Verantwortungsbewusstsein. „Schwierig wird es immer dann, wenn Immobilien als reine Abschreibungsobjekte dienen. Oder wenn Schlüsselobjekte im Besitz undurchsichtiger Konsortien ohne Bezug zu Dortmund sind“, berichtet Kröger.

Umso glücklicher kann sich die Stadterneuerung schätzen, dass im Jahr 2025 der Dortmunder Verschönerungsverein gegründet wird. Im Verein schließen sich Menschen zusammen, die sich in Dortmund eine schöne und belebte Innenstadt mit mehr Aufenthaltsqualität für Bewohner*innen und Besucher*innen wünschen. Mitbegründer Felix Krämer erläutert die Ziele des Vereins: „Wir wollen Immobilieneigentümer*innen aus der Dortmunder City in Austausch bringen, um eine gemeinsame Zukunftsvision zu entwickeln und zu verwirklichen. Dabei spielt die Auseinandersetzung mit Baukultur und Baukunst eine wichtige Rolle. Sicherlich können wir viel voneinander lernen. Und wir wollen, vernetzt mit Politik und Verwaltung, an der Aufwertung der Innenstadt arbeiten.“

Felix Krämer führt in fünfter Generation das Familienunternehmen Krämer, eine seit 160 Jahren existierende Brennerei und Likörfabrik mit Schokolaterie. In der City geht er selbst mit gutem Beispiel voran: Die Weiterentwicklung des Familienbesitzes am Schwanenwall über viele Jahre hinweg zu den Krämer Höfen, einem hochwertigen Büro-, Wohn- und Geschäftshaus- Ensemble, macht anschaulich, wie gut sich Tradition und Moderne, Ästhetik und Funktionalität sowie Ruhe und Lebendigkeit verbinden können. Das Karree soll bald komplett werden. Dabei soll das leerstehende Gebäude am Schwanenwall/Ecke Geschwister-Scholl-Straße durch ein attraktives neues Haus ersetzt werden. Die Baugenehmigung der Stadt hält Felix Krämer bereits in den Händen. Nach Abschluss der ersten Mietverträge freut er sich auf den bevorstehenden Startschuss für dieses sorgfältig und mit viel Liebe geplante Projekt.

Bei der Stadterneuerung geht es nach der Bestandserhebung mit einer umfangreichen Befragung sämtlicher Eigentümer*innen, Pächter*innen und Mieter*innen im Untersuchungsgebiet City weiter. Zudem findet in diesem Jahr eine erste Informationsveranstaltung für Eigentümer*innen statt. Für Ende 2026 werden dann die Endergebnisse erwartet – und damit die Entscheidungsgrundlage über ein mögliches Sanierungsgebiet.

Mehr zu den Vorbereitenden Untersuchungen unter dortmund.de/untersuchung-city .

Informationen zum Verschönerungsverein Dortmund erhalten Interessierte von Felix Krämer – einfach eine Mail senden an: info@august-kraemer.de .